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中投發展路徑逐漸明朗 重在打造 生態智能城
以"生態智能城"探路新型城鎮化熱議已久的《國傢城鎮化發展規劃》頒佈之際，中投發展，這傢成立時間不長，定位於新型城鎮化的"神秘"央企子公司，把目標瞄準瞭上海張江高科技園區，與張江集團進行戰略合作，在其新區打造"生態智能城"。中國房地產報記者 李紅梅 上海報道
"我們與張江高科技園新區的合作希望共同推進產業功能、城市功能的提升，打造中國'產城一體化'的標桿園區。"3月18日，在接受中國房地產報記者專訪時，中投發展有限責任公司(下稱"中投發展")總裁羅釗明表示，這傢致力於成為城市綜合運營商的央企子公司，正在打造第四代商務園--"生態智能城"。
"生態智能城"是中投發展的核心產品之一。羅釗明認為，這是中國新型城鎮化建設的有益探索，如果能夠形成體系，或可成為新型城鎮化建設的典范。
揮師入滬
3月17日，中投發展與上海張江集團簽署全面戰略合作協議，進入上海。羅釗明透露，這次合作的內容包括張江高科技產業園新區的規劃設計、開發建設、招商運營、投資基金設立等各個領域。
"目前，張江高科技園區邁入打造國際一流的科技創新園區的關鍵時期，張江中區南區、康橋和國際醫學院開發等面臨新的突破和挑戰，急需引入有實力的戰略合作夥伴，強強聯合，共同推動張江園區新的發展。"羅釗明向中國房地產報記者透露，中投發展雖然"成立時間不長"，但已經在城鎮化建設涉及的各個環節，如區域規劃、產業定位、開發建設、招商引資、投融資平臺搭建等方面積累瞭豐富的經驗。
中投發展成立於2011年，公開報道稱其註冊資本金20億元，建銀投資、綠城房產、綠城陽光、黑石分別出資12億元、4.8億元、1.2億元和2億元。中投發展簡介稱，是"完全按照市場化原則運作的具有外資元素的內資企業"。主要從事"國內城鎮化建設投資業務"。
"中投發展的城鎮化發展戰略與張江園區非常契合，"羅釗明透露，和張江的合作算是繼北京TBD項目、天津濱海商業文化中心項目等之後的又一個"產城一體化"的實踐。
針對中投發展的城市佈局，羅釗明介紹，在一線城市，中投發展致力於與地方政府共同打造世界都市的新興城市副中心，例如北京的TBD項目(昌平新城科技商務區)、上海張江科技產業園新區項目；在二線城市，中投發展與地方政府共同打造國傢級新區，例如天津濱海商業文化中心項目；在三線城市，中投發展則和地方政府共同打造城市拓展區，例如海口項目等。
"具體通過與地方政府、金融機構和戰略夥伴合作，參與城市副中心、規劃新城(鎮)的投資建設，為區域引入全球領先的規劃設計理念和產業實體、大型商業等，建設引領標志性項目，打造區域城鎮化品牌。"
同時，響應中央新型城鎮化"三個一億人"的路徑，中投發展也正在積極拓展河南、寧夏等中西部就地城鎮化項目。
三級聯動
兩翼支撐
3月16日，《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》對外公佈。
兩天後，羅釗明這樣對中國房地產報記者描述中投發展的定位：
"我們要做中國新型城鎮化踐行的積極推動者，中國新型城鎮化的資源深度整合者，中國新型城鎮化金融創新的探索者。致力於加快中國城鎮化建設，促進產業經濟繁榮，推動區域社會發展。"
在打造城鎮化產品上，中投發展針對全球商務園區發展趨勢，提出瞭"生態智能城"的"第四代"概念。
"第一代商務園區，主要業態表現為工業園、倉儲園、物流園等，辦公空間有限，園區環境惡劣，缺乏綠化空間；第二代商務園區，主要業態表現為研究園、科技園、孵化園，提供多樣化的附屬設施，為研發人員提供更多的辦公、休閑場所和商業服務設施；第三代商務園區，主要業態表現為企業園、商務園，容納瞭研究、生產、信息管理等功能，並提供足夠的附屬設施和高質量的景觀綠化設施，是商務園區發展至今的最新形態。"
在對上述園區形式進行分析後，中投發展提出瞭第四代商務園概念--生態智能城。"功能和形態隨著城市的發展而不斷變化，最終可發展成資源集聚、開放包容、綠色低碳、功能完備的智能化綜合社區。"
在北京TBD雲集中心實踐的基礎上，中投發展發佈瞭《中國商務園研究清樣》報告，"對國內外商務園發展趨勢、新型商務園的建設開發模式進行瞭深入分析，並結合TBD雲集中心，從規劃、功能、產業、產品等角度詳細論述瞭第四代商務園的開發建設模式"。
羅釗明透露，中投發展的城鎮化投資開發模式是"三級聯動房屋2胎?利息怎麼算缺錢急用哪裡借錢、兩翼支撐"。
三級聯動包括：一級投資、二級開發和三級運營。
一級投資，中投發展與地方政府合作設立平臺公司，投資較大區域的一級土地整理和基礎設施建設，遵循"優化城鎮化佈局和形態"的原則，協助地方政府對區域進行統一的總體規劃和產業定位。
二級開發，中投發展獨立或與品牌運營商合作，進行相應商業、住宅等二級項目開發，打造區域標志性、引領性示范項目，引導社會力量落實中央"提高城鎮建設水平"的戰略意圖。
三級運營，通過BOT、PPP等模式，參與該區域的土地、基礎設施、公共服務和產業運營管理工作，獲取相應管理費用和投資回報。
兩翼則包括產業引入和金融支持兩個方面。產業引入是通過大量整合股東單位和其他社會產業資源，根據區域產業規劃進行相應佈局，充分做到產城融合、促進就業；金融支持則充分利用股東單位金融資源優勢，運用融資創新和金融杠桿，為區域開發提供資金支持。
羅釗明透露，目前，中投發展僅銀行授信已經達2800多億元人民幣。同時還成立瞭一個專門負責金融資源整合工作的投資基金公司。
破解城鎮化
周期長難題
從公司成立之初，就將新型城鎮化建設作為主營業務的企業，除瞭中投發展恐怕難以找出第二傢。
但土地2胎融資缺錢急用哪裡借錢面對一個需要盈利的企業，中投發展也面臨著許多需要解決的難題。
首先面臨的問題是城鎮化建設項目盈利周期長。因為城鎮化建設涉及土地一級整理出讓、產業引入培育、二級開發、公共配套設施建設等等，環節多，開發運營周期長。如何實現利潤和穩定的現金流，是中投發展面臨的首要問題。
對此，羅釗明說，中投發展的策略是"對整個區域實行整體規劃設計、全面產業引入，根據土地出讓節奏和產業進入時機，進行二級滾動開發，同時，相關公共配套提前佈局。通過整體佈局，滾動開發的模式，回收投入成本獲得收益，再投入再收益"。
其次是如何確保"人的城鎮化"的實現的問題。單純的造城運動容易導致鬼城、空城、睡城等問題。對於成立僅三年的中投發展也是挑戰。
"這是目前產業園區急需提升的地方。我們也在結合自己的優勢資源，積極做一些嘗試。"羅釗明認為，"產城一體化"、"職住一體"是解決這一問題的關鍵。"園區內不僅解決人的就業問題，也要讓人居環境、社會保障等相關配套整體跟上。"
"城鎮化是一個從土地集約利用、到產業引入、到人的就業、到公共服務保障、到區域社會發展的過程。中投發展的宗旨就是要做這樣一個城鎮化建設全過程的參與者和推動者。"
最後，公司發展戰略。中投發展要做的新型城鎮化，包含瞭一二三線城市的方方面面。大城市周邊的衛星城和城市副中心、二三線城市行政新區的開發與建設以及中小城鎮就地城鎮化等問題。新型城鎮化具有地域性，而跨度很大也對中投發展的管理、規劃和人才等提出瞭挑戰。
目前中投發展有兩百多人。2012年該公司啟動瞭"朝陽計劃"，從各個名校招募應屆畢業生。與此同時，啟動"專業人才招聘計劃"，包括引進產業招商、投資、城市規劃、建築設計等各方面專業人才。引進的人才如何整合、以適應這樣一個全新的領域，對於一個還在成長的企業，都非易事。
"公司的專業團隊已經基本成型。"羅釗明說，"經過三年的磨礪，是到瞭我們該亮相的時候瞭。"與張江的合作是中投發展"產城一體化"的第三個項目。此前中投發展的代表作是北京TBD項目和天津濱海商業文化中心項目。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/14362658814.shtml
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