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廣州二手房 降價潮從郊區向市區蔓延
由於今年一季度房地產市場的不景氣，在剛剛過去的"五一"小長假期間，不少發展商為瞭加快成交速度，紛紛使出"零首付"或直接降價打折，用以吸引買傢進場。反觀二手樓市，在經歷瞭"學位房"熱銷季後，整體市場再度趨於平淡，各區成交量均有所下滑，部分板塊的放盤價持續回落。而此前備受"剛需"市場歡迎的中小戶型婚房盤源，其議價空間正進一步加大。
二手房價環比下跌
番禺區成降價先鋒
日前，廣州市房地產中介協會發佈瞭4月份二手住宅市場報告。報告指出，廣州市中心六區二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為14.27萬平方米、14.43萬平方米，分別上漲6.53%和0.48%，成交均價18593元/m2，環比下跌1.22%。成交量仍處於低位，價格亦出現下滑，主要是一季度大多數業主調高放盤價試水市場，到第二季度，受貸款收緊及利率上浮的影響，市場成交受到壓制，急需資金的業主開始下調心理價位，希望以價換量快速回籠資金，造成放盤價有一定幅度下調。
"從今年行情看，本地客戶較認可的老城區二手房價和成交量尚算平穩，但外地客戶較認可的城郊片區，二手房量價波動較大。"滿堂紅研究部高級經理周峰指出，一手傳統銷售旺季"五一"黃金月對二手樓市造成不小的沖擊，特別是供應量較大、價格優惠較明顯的郊區板塊，分流瞭二手樓市的"剛需"客戶。而在信貸收緊、利率上浮及去年"穗六條"影響外地買傢入市的多重因素下，買賣雙方對後市觀望情緒普遍較濃，"看跌樓市"的心態開始蔓延。以滿堂紅4月二手成交數據看，番禺市橋板塊、天河石牌板塊、荔灣芳村板塊二手房放盤價和成交價均有不同程度下滑。當中以備受外地買傢青睞的番禺片區，二手房價回落最明顯，從3月錄得的12600元/m2，直降近900元/m2至11700元/m2。
4月成交超八成是中小戶型
從廣州市房地產中介協會歸納中心六區中介促成二手住宅的十大活躍板塊看，天河北板塊憑借優越的交通配套及商務環境，成交領先全市。白雲區的成交最暢旺，占據十大熱門板塊的四席，分別是同德圍-羅沖圍、機場路、同和和白雲大道。海珠區的南洲和工業大道板塊成交也十分活躍。這些板塊生活配套成熟、盤源豐富，價格適中，一直是"剛需"首置的首選板塊。合富置業市場經理梁燕明表示，目前有意出手購房的買傢，以自住型需求占主導，對筍盤的關註度較年初進一步增加，尤其是一次性付款買傢普遍都要求業主在價格上作出讓步。從整體市場供求情況來看，符合"剛需"置業需求的中小戶型單位仍最受市場歡迎，4月份多達82%的二手住宅成交個案物業面積在110平方米以內，而去年同期該面積段物業的成交占比僅77%。
一次性付款比例創新高
市中介協會數據顯示，4月份全市90平方米以下的"剛需"戶型占據中介促成二手住宅簽約量的76%，其中60~90平方米的成交比例環比上漲兩個百分點。市場仍以"首置""剛需"為主，但整體實力較以往增強，在限購及公積金新政下，更多買傢有一步到位的心態。周峰指出，受銀行信貸政策持續收緊，越來越多買傢傾向公積金貸款和一次性付款，滿堂紅4月份所錄得的一次性付款客戶比例更創歷史新高，飆升至38.8%，遠超公積金貸款和商業貸款各占的客戶比例。
成交大幅下降 議價空間加大
天河北成交跌四成 車陂七成業主降價
據中原地產二手住宅成交數據顯示，天河區4月份成交約有63.2%是面積在110平方米以下的兩至三房，較3月份上漲約4.9%。天河北板塊電梯兩房的婚房依據樓齡新舊程度不同，總價在200萬~230萬元左右，電梯三房約在250萬~300萬元，樓梯兩房總價基本在180萬~190萬元左右。據中原新僑怡分行高級營業經理張海鵬介紹，由於之前發佈瞭"史上最嚴"公積金政策征求意見稿，不少業主對樓市前景並不十分看好，因此該板塊近期放盤量有所減少，但放盤價仍與上月基本持平，買傢多持觀望心態。另外，由於部分有學位客選擇在3月份入市，需求提前釋放。因此，近期的成交量較3月份下跌約40%。
車陂板塊二手市場約有七八成業主會主動降價，降幅在5萬~10萬元，合富置業天朗明居分行主管丁廷軍表示，目前車陂一帶大部分降價的業主是因急需資金周轉、騰出購房名額或換房所需而主動降價，現時筍盤較多，買傢多為"剛需"客，有能力一次性付款的買傢並不多。2胎房貸 銀行2胎房貸怎麼貸款比較會過件
東風東板塊成交量下跌兩成
據中原地產二手住宅成交數據顯示，越秀區4月成交住宅中，約有69%是110平方米以下的兩至三房，較3月上漲約23.9%。中原地產先烈中路分行高級營業經理朱澄鋒透露，東風東板塊面積約60平方米的電梯兩房，婚房門檻價在170萬元左右。而55平方米的樓梯兩房，門檻價約150萬元。受到公積金政策調整的"吹風"影響，近期一次性付款買傢上漲約兩三成。從成交量看，業主的放盤有所減少，近期成交較3月下降約20%，買傢和業主多持觀望態度。合富置業文明路分行主管彭傑表示，現時文明路一帶成交最活躍的物業，大多是帶文德路小學學位房源，特別是總價130萬元左右的緊湊型小兩房成交較活躍，而總價100萬元物業更是放盤"不過夜"。
芳村板塊二手房價見頂回落
據中原地產4月份的二手房成交數據顯示，荔灣區面積在110平方米以下的兩至三房約占市場總成交的60%，與3月份相比約下降瞭8.8%。
中原地產康王路二分行營業經理張偉偉透露，因康王路板塊交通、生活配套方面都十分完善，不少買傢都希望在此購房，因此該板塊受一手樓市的影響並不太大。但由於現時二手樓市前景不明朗，且價格相對平穩，買傢多以觀望為主，導致成交量較上月有所下降。據介紹，該片區婚房客青睞的樓梯樓兩房單位總價在100萬元左右，電梯樓則約150萬元。而該板塊約有30%的買傢是婚房客，在付款方式上，買傢大多會選擇公積金或商業貸款。而業主則心態強勢，基本上沒有降價空間貸款增貸。不過，在芳村板塊，二手房價卻出現小幅度回落。據滿堂紅周峰介紹，該板塊2、3月二手房成交價介於16300~16800元/m2，但到瞭4月，該片區的二手房成交價回落至15900元/m2，出現瞭將近5%的降幅，而且其成交量亦不容樂觀。
江南大道南板塊成交量下降兩成
中原地產4月成交數據顯示，海珠區二手住宅成交中，110平方米以下的兩至三房約占70.3%，與3月份相比約上漲瞭1.4%。"現時江南大道南板塊二手住宅成交量較上月下降20%，而成交價則基本持平。"中原地產江南大道中分行高級營業經理馮傢豪透露，該板塊樓梯樓兩房總價約120萬元，電梯樓則約150萬元。業主心態轉弱，可有5%左右的議價空間。
合富置業寶崗分行主管謝俊琳表示，寶崗一帶業主下調放盤價不多，業主大多是看著周邊一手樓價來調整放盤價，以總價200萬元的單位來說，讓價幅度大概三五萬元。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08222725941.shtml
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