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做小股東，還是主導開發？
鑫苑置業在美國上市以來，公司發展一直不慍不火。崔勇說，鑫苑置業選擇自主開發，是因為其在美國經過多年的積累已經具備獨立開發的能力，"我們的項目都不是很大，比如紐約的項目是3億美元，那就沒有必要做小股東，如果是100億美元，那就隻能做小股東。"崔勇說。
不過張欣提示，如果將目標受眾僅設定在中國人或者華裔，是很有風險的："很難想象，美國人願意和中國人紮堆。"
為瞭促成雙方合作，駱傢輝還請來瞭世界一流房地產開發商鐵獅門的總裁徐瑞柏(RobSpeyer)等美國房地產企業代表，以及幾個州的代表。鐵獅門與萬科集團今年2月宣佈將合作開發舊金山房地產項目Lumina。
2012年，中國在美國房地產的投資額達到29億美元，和上年度32100萬美元相比有很大提升，2013年尤其令人激動。徐瑞柏說，2010年到2012年，美國對新建築的需求是史無前例的低，現在房屋市場供不應求。以紐約為例，資本價值已經回到瞭2007年的水平，辦公樓的租金要比那時候低40%，隨著經濟好轉，辦公樓的空置率會降低，房市回暖會更加強勁。"不過，也不應該一概而論，每個城市都不一樣，必須非常謹慎，逐個案例逐個考慮。"陳仲華說，房地產市場18年一個周期，現在才上升瞭2年至3年，還有上升空間。
鑫苑置業將自己定位為一傢"美國本土公司"，2007年在紐交所上市。在開發過程中，鑫苑置業從美國本土銀行申請相當於投資總金額一半左右的銀行貸款。據鑫苑置業總裁崔勇介紹，從購入該地塊到現在，地價漲瞭很多，他們現在賣出地塊和開發完出售房屋所獲的利潤幾乎相當，但他們仍選擇自主開發。
目標受眾
內容來自sina新聞
參與論壇的中方公司，既有已經成功投資美國房地產市場的SOHO中國、鑫苑置業，也有投資探索之中的企業，如正在開發一個休斯頓老年住宅項目的當代綠色公司，更多企業正有意向美國房地產投資。
12月16日，美國駐華大使館迎來瞭一百多位客人，北京華遠地產董事長任志強、SOHO中國聯席總裁張欣、鑫苑置業主席及首席執行官張勇等中國地產界大佬悉數到場。這是美國駐華大使駱傢輝為吸引中國企業投資美國舉辦的論壇之一，主題圍繞房地產業。
土地2胎借款貸款全省皆可處理 崔勇說，如果在美國房地產投資的資本收益低於20%，他們就會停止繼續投資。張欣是個謹慎的投資人，她說，起初考慮在美國投資是為瞭規避風險，但現在中國經濟正在放緩，"我們正在評估去美國投資的風險，未來是該繼續規避風險還是勇猛追求利益，答案還不知道，我們正在尋找機會。"
鑫苑置業開發的項目基本都是200至1000套住房的規模。不過他承認，在美國做開發商的風險確實較高，因為開發商不能使用預付款，隻有在交房之後，銀行才會把錢轉到開發商賬上。對於購房者來說，隻要預付10%至20%，就可以定下房子，期間如果房價上承做房貸二胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢漲20%，那麼購房者就相當於收益翻番，如果下跌超過30%或購房者覺得不劃算，就會放棄購房，放棄預付款。所以，對於開發上來說，必須要有紮實的資本實力。
鐵獅門與萬科集團合作在舊金山開發瞭當地史上最大的住宅區項目Lumina。徐瑞柏說，三年前，他就與王石相識瞭，一直沒有討論具體合作項目。直到2013年2月，雙方對開發舊金山的住宅項目一拍即合，45天達成協議，王石出資1.75億美元。徐瑞柏說，這600多套房子會有很多是賣給美籍華人和中國的投資人，萬科通過營銷網絡會提供很多幫助。鐵獅門曾在2009年美國房地產最低迷的時期做瞭一個項目，有50%的房子出售給瞭美籍華人或中國人，"就是這些購買行為救瞭我們的項目，他們確實是一個很大的客戶源，能給我們帶來利益。"徐瑞柏說。
中國資本挺進美國房地產
鑫苑置業相對來說，就更大膽一些：他們隻做自己主導開發的項目。鑫苑置業從2011年到2012年在美國房地產市場做瞭三個投資項目，包括從富國銀行購入一個房地產業的資產包，兩個月後出手，收益達到20%至30%；在洛杉磯合作開發的一個項目業已完成；而目前在紐約正在主導建設的項目，是鑫苑置業打響品牌的重要一步：鑫苑置業2011年購入紐約的一個地塊，耗資5000萬美元，其中2000多萬是鑫苑置業的自有資金，另外半數是賣方幫助提供的貸款，整個項目總投資約在3億美元左右。
當代綠色公司也選擇主導開發，該公司正在休斯頓開發老年住宅項目。現在還在設計階段，計劃明年開始建設。但與目標開發美國房地產市場的SOHO中國或者鑫苑置業不同，當代綠色是為瞭在美國獲取經驗，最終在中國國內發展老年住宅項目。該公司可能在部分老年人入住後就會撤出這個項目。
出席這次房地產論壇的美國房地產企業傢們，都帶來瞭具體的地產項目，希望能夠引起中國企業的興趣，合作開發。
早在2008年金融危機非常嚴重的時期，張欣就曾考慮過進入美國市場，但她並沒有倉促決定。她給在倫敦、巴黎和紐約的商業夥伴各自一份投資計劃，請他們評價在當地投資房地產的前景。最後得到的結論是，巴黎法律和稅收系統太復雜，而倫敦房價上漲太快。她最終選擇瞭紐約。
鑫苑置業在美國選地時，也將目標鎖定在華裔比較集中的紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密。"就是看重中國大陸居民大量到海外置業的投資浪潮，在美國，中國大陸每年約有100億美元的資金用來購房。"崔勇說。
美國傳實投資顧問公司董事長兼首席執行官陳仲華也認為，對於想在美國買房的中國人來說，方便孩子讀書，有中國超市，中國人就會願意購買，60%的房子賣給中國人是沒有問題的。傳實投資正在幫助中國房地產商尋找在美國的並購機會，陳仲華說，已經有企業在競標階段瞭，不久將會看到並購的結果。
張欣、張勇在主席臺上分別講述瞭各自的投資項目，他們被看作中國企業投資美國房地產的標桿案例，但卻在投資形式、運作方式以及對美國房地產業的前景方面，有著不一樣的看法和做法。
美國房地產還能漲？
美國房地產業在金融危機中日漸復蘇，截至2012年底，美國房價已經實現瞭連續5個季度的上漲，2012年全年美國新房銷售量增長近20%。盡管2013年的數據還沒有公佈，但毫無疑問，美國的房產市場仍在快速恢復。
徐瑞柏稱，紐約的房地產市場已經恢復到2007年的高點瞭。鑫苑置業已經完成的兩個投資，資本收益率都在20%至30%，不過崔勇承認："2011年是美國房地產業黎明前的黑暗，很多東西都非常便宜，但2012年以後這個價格就不存在瞭。地塊的價格在不斷提高，很多好地塊，價格已經非常高。"張欣也稱，今日的曼哈頓投資成本已經很高瞭，如果現在再讓她投資，"我就沒那麼有信心瞭，我想，人們也開始想這個問題瞭。"
美方企業還是一如既往的樂觀。駱傢輝首當其沖，他表示，美國的房地產正在復蘇，還有進一步增長的空間，利率很有吸引力，而且美國很多城市的房屋庫存非常有限，目前是投資美國房地產非常好的機會。
張欣選擇做一個小股東。2013年5月和12月，張欣分別斥資7億美元和2600萬美元，購入曼哈頓通用大廈40%的股權和一棟聯排別墅。盡管張欣並沒有透露後者的具體持股比例，但她表示，兩項投資都是持有少數股份，並且以個人名義投資。
在整個投資過程中，張欣一直強調"風險"兩個字。"當初想要在海外投資，一個原因是當時房價正處於低迷時期，而與此同時，在中國以外的成熟市場投資是一個規避風險的好辦法，比在北京或上海投資風險要小得多。"張欣說。將投資目的地定在曼哈頓之後，張欣有三種選擇：買入地塊、進行瞭一半的項目或已經完成的項目。張欣選擇瞭相對風險最低的、已經上市的通用大廈。"盡管優勢不那麼明顯，但風險也是最低的。"張欣說。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-22/01173822110.shtml
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