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從昔日風光到如今沒落，壓垮"駱駝"的最後一根稻草究竟是什麼？3月19日～21日，記者再赴寧波和奉化，調查發現"興潤置業系"事件或隻是當地一起孤立的債務風波，興潤置業中途接手的舊村改造項目和土地跌價，可能是造成企業資不抵債的主要因素。
"桃源府邸"一期和二期開盤後，雖然根據別墅朝向位置分別定價1500萬元/套、800萬元/套和500萬元/套，但項目現場的門衛告訴記者，銷售並不理想。奉化當地一位官員告訴記者，"桃源府邸"虧本是毫無疑問的。
此外，"興潤置業系"參與的長汀村舊村改造項目，被認為是公司最大的資產蒸發。有當地政府工作人員告訴記者，當年興潤置業實際控制人沈財興接手長汀村項目時，綜合成本估價高達1000萬元/畝，銀行也按此價值抵押放貸。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價格僅328萬元/畝。粗略估算，在此項目上"興潤置業系"資產縮水至少10億元。
2004年，當時寧波著名的洛茲集團下屬的寧波洛茲置業有限公司(以下簡稱洛茲置業)著手長汀項目。但因為農村關系復雜，再加上征地、補償等矛盾，用於商業開發的地塊拆遷緩慢。在代建完一期、二期安置房後，洛茲置業於2007年徹底退出長汀村項目。
3月17日，記者率先報道瞭浙江興潤置業投資有限公司及關聯公司(以下簡稱興潤置業系)資金斷鏈資不抵債、負債35億元的消息。
土地跌價令資產縮水
內容來自sina新聞
就是這樣一個 "燙手山芋"，沈財興和他的興潤置業卻主動 "身陷泥潭"，最終大量資產被拖累，原因令人不解。
興潤置業違約溯源 舊村改造和土地跌價是主因
對於興潤置業的資不抵債，奉化官方認定企業經營不善、被高利貸搞垮是主因。不過也有當地官員曾向記者表示，地價下跌對"興潤置業系"造成的傷害非常大。比如，興潤置業高端別墅項目 "桃源府邸"，2010年1月11日拍下該項目地塊時，樓面價是7853元/平方米，共斥資6.6億元。而2013年12月11日，世茂集團旗下子公司昆山世公司信用貸款茂蝶湖灣開發有限公司拍下同地段的地塊，樓面價隻有3204元/平方米，跌幅達59.2%。
長汀村支書張善明告訴記者，商業開發的面積是129畝，後來洛茲置業因為沒錢賺，搞不下去隻好退出，2007年整體轉給興潤置業。至於多少價格轉讓，興潤置業為何要接手，張善明表示不知情，從頭到尾都是 "洛茲和興潤雙方自己在談"，村裡沒有參與。
舊村改造6年未完拖累資金鏈
長汀村舊村改造項目是沈財興和他的興潤置業半途接手的。資料顯示，奉化市錦屏街道長汀村舊村改造項目，啟動於2003年，要新建村民安置房19萬平方米。項目實行"邊拆遷安置、邊商業開發"的運作模式，以村民安置房+貨幣的方式，換得村裡土地的商業開發。
在銀行要停止房地產貸款傳聞的背景下，興潤置業系因債務中逾24億元為銀行貸款，涉及將近24傢銀行，引發關註，被視為國內房地產企業違約的第一單。甚至，外界將此與整個房地產行業的走勢、金融機構信貸風險以及中國經濟運行相聯系。
官方統計顯示，"興潤置業系"現有資產30億元，負債35億元，其中銀行貸款逾24億元，民間借貸7億元，還有4億元是拖欠的工程款和員工工資。
記者從當地知情人士處瞭解到，"興潤置業系"的某高層在企業控制人沈財興、沈明崇父子被捕後曾表示，前幾年樓市好的時候，土地起拍價定得很高，現在樓市低迷，為瞭提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，特別是跟興潤置業相鄰的地塊，這對企業影響很大，導致企業資產縮水。該知情人士認為，企業負債的原因並不能完全歸結為經營管理混亂。
奉化一位官員也向記者強調，自始至終都是興潤置業自己要求接手，和洛茲置業直接接觸的。
然而，寧波市鄞州區金融辦的官員則給出瞭不一樣的說法。對方稱，洛茲置業退出是因為政府拆遷完不成，而企業付瞭錢卻開發不瞭，隻好讓政府還錢退出。至於後面誰接盤，就不得而知。二胎房貸利率年息缺錢急用哪裡借錢
洛茲集團董事長羅奇華向記者表示，退出長汀項目是企業和政府談的，最後政府給瞭興潤置業，洛茲置業和興潤置業之間沒有關系。
當地房產界人士表示，興潤置業接手後，在安置房上至少投入瞭5～6億元，但商業開發部分卻始終沒有動靜，長久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價進入，興潤置業原本寄予厚望的地產大幅縮水，最終剩下建完尚未分配的三期800餘套安置房和未開發的土地。據官方估算，目前長汀項目土地值6億元，已建房產值4億元。
此後，民間借貸加深瞭"興潤置業系"資金鏈危機。沈財興、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示，此犯罪行為開始於2008年。此前記者從可靠渠道得到的消息顯示，"興潤置業系"4年前已經資金鏈斷裂，這一切都發生於興潤置業接手長汀村項目之後。
一些寧波房產界人士向記者表示，長汀村項目開發將近6年至今無果，消耗瞭興潤置業大量元氣，再加上近幾年奉化土地價格下滑，使得"興潤置業系"在銀行的信貸抵押資產不斷縮水，企業又試圖通過民間借貸支撐資金流，最終無力回天。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/07432657460.shtml
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