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內容來自sina新聞
2013年三季樓市總結各地房價控制目標不樂觀
導語
本輪調控至今已經走過瞭3個年頭，從2010年調控啟動，到2011年調控全面加壓，再到2012年的喊話調控，直到今天，國傢層面領導班子的 履新又為調控帶來新的轉機，一種以頂層設計為核心，以促供應為重點的全新的調控思路正在初現端倪。毫無疑問，政策面的變化在相當的程度上決定瞭房地產行業 發展的軌跡，如果說過去十年以抑制為核心的調控造就瞭房地產行業高房價和高收益的黃金十年，那麼這種全新的以促進供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的 十年？從這樣的思考出發，我們希望通過對2013年已經過去的三個季度的梳理，看看在這種全新的調控思路下，房地產行業究竟經歷瞭怎樣的變化，它又將引領 我們這個行業走向何方。
一、2013年一二線城市市場全面復蘇，中房網指數已連續上漲15個月
步入2013年以來，市場繼續延續2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復蘇，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重 點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調控以來，市場成交量連續16個月處於低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場 大環境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環境下，一二線城市延續瞭去年的熱銷趨勢，市場全面復蘇，表現良好。
1、全國：房地產住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續走高
雖然7、8月處於傳統淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高於二季度的銷售量，且明顯高於去年同期水平。
從房地產開發投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經濟企穩回升、房地產調控政策松綁的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。
商品住宅新開工方面，2013年1-8月，全國商品房新開工面積93713萬平方米，同比增長3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面 積同比增幅來看，已經完全走出去年的下跌區域，但較前期水平還相差甚遠，仍處於歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加，稍許緩和瞭房地產市場的供需矛 盾。
根據統計局最新發佈的數據，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅變化 如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始於二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低瞭2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來， 房地產市場火爆，一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄，多數城市月度成交量達到3年以來最高水平，二季度"國五條"政策落空，市場繼續延續 高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預售證松綁，在一定程度上也促進瞭商品住宅的成交。
2、城市：一二線城市表現全面好於去年，三線城市正逐步分化
2012年在行業政策逐漸好轉的背景下，積壓的需求逐漸達到釋放，市場交易量全面回升，而2013年1-9月市場維持瞭這一上漲趨勢，成交同比 增幅超過20%。縱觀今年前9月的成交量，大多數一二線城市市場回暖，三季度雖然由於天氣炎熱等原因處於傳統淡季，但是今年三季度的表現遠遠好於去年，各 大城市地王頻出，推高瞭當地房地產市場的熱度。從數據來看，今年1-9月，一線城市的同比漲幅達到17%，而二線城市的同比漲幅也達到瞭22%。
一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除瞭廣州、北京和成都三個城市同比 增幅在10%以內，其餘城市全部保持瞭10%以上的高位增長，應該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這裡要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅 成交面積同比增速僅為4%，但是這並不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應求的情況已經在北京持續瞭11個月，供求 矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對於北京市場來說將同樣是相對高 位，增速僅4%是去年同期高點所致。
三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調基本一致。3月份趕末班車效應同樣出現在大多 數三線城市，月度成交量達近年新高。"末班車效應"淡化後，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處於傳統 淡季，成交量略低於二季度，但是依然維持在較高的水平。
值得註意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處於快速發展期的三線城市，這類城市今年繼續保持穩步發展步調，從2013年 1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，晉江同比增長瞭64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市 由於前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。
3、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，剛需漲價後熱度有所降低
從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場築底之後剛需首先回暖；其二，市場築底回穩、行情向好之時中高檔改善 型需求逐漸釋放；其三，當市場熱度全面升高後，部分持觀望態度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經歷瞭整個過程， 從統計數據來看，今年以來高檔豪宅產品的占比已經越來越大。
從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升，尤其是對 比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經接近2009年時的歷 史高位水平。
剛需項目方面，由於價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對於剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據288房價指數，各大城市房 價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分析，可發現從去年到 今年，在房價飆升的同時，剛需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米，單月去化率達到瞭93%，而今 年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽禦江金都由於價格的上漲，大大影響瞭項目的銷售量，開盤單月去化率僅42%。
4、房價：中房網指數連漲15個月，目前已高於調控前峰值8%
隨著2012年4月份調控大環境好轉以來，市場大環境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放，推高市場熱度逐步，重點城市房價開始明顯回 升，至2012年底中國城市住房價格288指數已與本輪回調前的峰值持平。截至2013年三季度，指數已連續15個月上漲，超出調控前峰值8個百分點
2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業來看，市場良好的銷售情況保證瞭企業擁有充足的周轉資金，企業沒有降價跑量動力。然後， 從供應方面來看，市場持續回暖使得企業庫存逐漸減少，供應的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業沒有降價必要。最後，從需求來看，市場持續回暖增強瞭消費 者信心，持觀望態度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為瞭高房價的推手。
5、土地：土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區地塊集中入市推高地價
一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價、高單價成交地塊頻出，年內地王紀錄頻繁被刷新。三季度以來，地市熱度持續，前8月全國土 地成交總價TOP20排行地塊中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度"重量級"地塊供應增加，另一方面房企資金狀況良好，進入新一輪搶地補倉階段。 全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高於去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%，土地市場成交火 爆。
三四線城市土地市場分化明顯，總體來說不如一二線城市。數據顯示，三四線城市既有土地成交量比較大的城市，如連雲港 (3.18，0.02，0.63%)、九江、北海較去年同期增長超過瞭100%，其中連雲港同比漲幅達到瞭612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、東 莞、中山等城市同比降幅均超過瞭30%，常州跌幅最大，達到瞭49%。從樓面價來看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從總體來看，三四線城市土地市場 今年以來的表現不如二線城市。
從溢價率來看，各城市成交溢價率50%以上的土地幅數較去年明顯增多，一二三線城市占比增幅分別上漲瞭10個百分點、5個百分點以及9個百分 點，而一線城市低溢價甚至底價成交占比大幅下降，從去年全年的75%下降至現在的58%，二三線城市低溢價成交土地幅數略有下降。
一線城市土地成交溢價率提升最快，主要是由於土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用於開發的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區，近 年來成交的土地已經越來越少；另一方面，一線城市較為發達的交通催漲瞭市郊區域的土地價值，企業對於僅有的市郊區域的土地供應競爭愈加激烈，溢價率也隨之 上漲。
土地市場熱度高漲，一二線城市中心城區地塊集中入市，高溢價土地頻出，不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總 價門檻已經從去年全年的17億上漲至現在的40億，漲幅達135%，而單價方面，去年單價地王成交單價為33831元/平方米，今年截至目前單價地王已達 51046元/平方米。我們認為，三大因素促成瞭今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一，企業主觀拿地的意願非常強烈。從2012年5月至今，商品住宅市 場進入去庫存時代，企業銷售業績節節攀升，土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規模，這種有錢缺地的局面造成瞭企業在過去的三個季度中強烈的拿地願望；第 二，土地供應端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新，土地出讓收入作為財政收入的重要來源，首當其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱 情不僅僅體現在地方政府推地的數量出現大幅度的增長，地塊的質量較前期也出現瞭明顯的突破，眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成瞭土地市場的盛宴；第三，企 業內部管理的調整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當一部分企業在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備，為瞭盡快補充庫存，近期這部分房地產企業 在投資團隊上的投入出現瞭明顯加大，激勵機制也變得更加靈活。這種企業內部的調整也在一定程度上促成瞭企業拿地的積極性比往常要更高。
二、短期預測：政策面不會出現全局性加壓，全國交易量將保持穩中有增
隨著9月的結束，三季度接近尾聲，2013年最後一個季度正式向我們走來。在經歷瞭4年的調控之後，2013年的房地產市場將以怎樣的面貌收 尾，政策面會不會出現新一輪的加壓，房價上漲的壓力會否持續，哪些項目會在近期內熱銷，市場交易量又將達到怎樣的規模？我們試圖給出自己的解答。
汽車2胎借款利率多少免費諮詢試算1、政策：新一屆領導班子執政理念轉變，短期內中央層面全局性加壓不會出現
本輪調控嚴格意義上從2010年便已經開始，主要意在修正09年過於激進的房地產政策，主要手段集中在對於銀行房貸的收緊，本輪調控至此正式啟 動；進入2011年，限購政策開始全面鋪開，一二線城市被要求嚴格執行限購標準，甚至到瞭7月，個別三四線城市也被要求加入限購城市名單。2012年2月 初，央行在其官方網站上正式宣佈，將支持首次置業傢庭的信貸需求，以糾正過去一年中一刀切政策對剛需的誤傷。可以看到，在2010-2012年，房地產調 控主要集中在限貸和限購等行政性的手段上。
2013年適逢中央領導班子換屆，從中央層面在各種公開場合的表態以及重大會議的紀要中，我們開始窺探到些許不同於前任的新跡象。無論是從央行 對銀行拆解利率上升的態度，還是從年中時的中央政治局會議上針對房地產的表述，再或是房地產再融資開閘的預期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向於使用 更加市場化的方式，過去常見的行政性強制手段開始變得難覓其蹤。
正是基於這中執政思路上的新變化，我們認為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強制性行政調控出現的幾率不大。但是考慮到長效機制不可能在短 時間內建立，因此短期性以地方為主的局部性調整(例如房價控制目標)將難以避免。根據各地房價上漲壓力的不同，四季度地方政府的調控方向將出現分化：房價 上漲壓力較大的城市的政策面將依然保持嚴謹，典型城市如鄭州，於9月初在原有的限購基礎上又做出瞭新一輪的收緊；而對於那些房價上漲壓力不大的城市，如溫 州、蕪湖等，局部放松並沒有遭遇中央的叫停。
2、市場：全年商品房交易量有望突破12億，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩
一二線城市方面，兩大因素決定瞭四季度商品住宅成交量將出現趨穩：
其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過去16個月成交規模迅速擴張的基本面正在喪失。從2012年5月至今，全國商品住宅市場迎來全面復 蘇，其根本動力在於：2011年1月開始調控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產生的疊加效應。簡單計算一下，從2011年1月到2012年4月， 需求大致被積壓瞭16個月；相應的，從2012年5月至今，需求釋放也已經持續瞭整整16個月有餘。據此我們判斷，前期積壓下來的這部分需求的釋放已經接 近尾聲，在積壓需求和本期需求(主要是剛需)雙重裹挾下的交易量持續大規模釋放，隨之將告一段落。
其二，一二線城市目前房價控制目標完成情況不甚樂觀，未來一段時期將面臨著調控政策收緊的可能。年初時國五條要求省會城市、計劃單列市以及直轄 市必須制定本地的房價控制目標，一二線城市首當其沖成為政策的打壓對象。而從8月國傢70大中城市房價指數來看，絕大多數一二線城市的完成情況堪憂。在這 個背景下，地方政府很有可能為瞭在年內完成房價控制目標，而對房地產調控做出進一步的局部加壓，或者從行政手段上對成交結構進行調整。基於以上兩個因素的 影響，我們判斷一二線城市未來的交易量將在上半年的基礎上保持平穩，難以再出現大規模的增長。
三四線城市方面，市場分化的可能性正在加大，基本面向好的城市將迎來成交的新臺階，而基本面不理想的城市則恐怕很難出現進一步的起色。 2010-2011年兩年間，以限購政策為核心的房地產調控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉而成為眾多企業掘金的熱土。旺盛的拿地需求造就瞭地方政府供地 熱情的集聚膨脹，諸多三四線城市在過去幾年中土地供應充足。對於那些正處於房地產上升周期的城市來說，充足的供應是後續銷售的有力保障，四季度成交將再上 一個新臺階。而對於另一些基礎較差的三四線城市來說，四季度的成交恐怕將難有起色。
一方面，一二線城市的交易量將保持平穩；另一方面，三四線城市中一部分出現上漲一部分保持平穩。由此我們判斷，四季度全國商品住宅交易量將在當前的基礎上穩中略升，全年商品房成交量將保持在12億方左右。
3、項目：信貸收緊將影響中高檔產品銷售，房價繼續上漲也將阻礙剛需入市
中高檔項目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續，尤其是二套房貸政策有可能出現的收緊將對中高檔需求的釋放產生較大的影響。近期， 我們曾針對全國各線城市商業銀行做過一輪房貸發放情況的調研，發現大多數銀行審批難度明顯加大、放款周期有所拉長，在我們看來，雖然當前銀行信貸收縮主要 出於對自身資金面的考慮，並不意味著新一輪房地產調控正在展開，但其對於需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對於一部分支付能力其實有限的改善型需求而 言，這將進一步削弱其入市的能力。
另一方面，房價持續上漲將繼續提高剛需購房門檻，預計中低端項目總體銷售情況將有所降溫，相對於改善型需求和投資需求而言，剛需群體對價格的敏 感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認為總價200～300萬是絕大多數剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個總價水平，則市場中 的有效剛需將大幅縮減，而隨著房價自去年下半年以來的持續上漲，諸多城市目前的中低端項目價格其實都已逼近各地的"紅線"。另外，銀行信貸的收緊無疑也會 對剛需購房產生重大影響，這部分客群對貸款的依賴程度相比中高檔需求來說更高，事實上，在我們先前的銀行調研中，已經發現有個別城市、個別商業銀行明裡暗 裡降低瞭首套房貸款成數，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進一步提升。
4、房價：未來房價走勢將先漲後穩，局部地區受政策影響中高檔產品漲幅將有所放緩
從市場面來看，房價漲跌是受供求關系因素影響，而由於存量的持續減少，我們預計未來房價將先漲後穩。首先，房價短期內會持續上漲是因為存量已經 逐月跌至歷史最低水平，由於前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之後各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。 存量的持續減少，使得市場供應不能夠跟上持續釋放的市場需求。但是，這種供不應求的態勢在四季度和明年會有所改觀，從而放緩房價的上漲勢頭：一方面，從企 業的角度來看，今年上半年開始，各大企業紛紛加大新開工面積，典型企業如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達去年同期的5.61倍之多；另一方面，從 城市的角度來看，多數城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應量水平來緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個全新項目，較9月增加44%。
除瞭市場因素外，在我們看來，政策面也是影響部分城市房價的另一大因素，由於完成房價控制目標的壓力持續釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產品申請預售證入市受到一定影響，所以預計局部地區未來中高端產品房價上漲幅度較剛需產品小。
三、長期預測：行業長效機制逐步建立，房地產行業迎來體制再造的新時代
2013年3月，新一屆政府班子上臺，房地產政策面百廢待興。從中央高層一系列已經公開的舉措中我們看到，一項設計精密的房地產調控長效機制體系正在逐步醞釀中初現雛形。
1、房地產企業再融資開閘信號強烈，政府不遺餘力推進供應端釋放
不同於以往一味打壓需求的調控思路，本屆政府正不遺餘力地推進供應端的充分釋放。放開房地產企業再融資的閘門是其中一個非常巨大的進步，這意味 著政府已經從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價求售，轉變成今天的通過支持房企融資促成供應增長，從而平抑房價過快上漲的思路上，作為房地產行業產業鏈 當中的一員，我們非常樂於看到政府正在做出這樣更加尊重市場規律的轉變。
2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期間大力推進保障房建設
保障房建設的大力推進也是新一屆政府促供應的一大體現。2010年是本輪保障房大躍進正式開啟的年份，2011年1000萬套，十二五期間 3600萬套起碼昭示瞭政府已經意識到瞭過去十多年中保障房建設的嚴重缺位。盡管在推進的過程中，仍然存在由於缺乏經驗而帶來的諸多問題，但是顯然新一屆 政府已經意識到並正在逐步改善。諸多地方政府(如鄭州、常州等)先後宣佈放棄經濟適用房，轉而進入以公租房為主的保證房時代讓我們看到瞭其中的反思和努 力。
3、試水農用地流轉體制改革，進一步釋放經營性用地供應規模
加快制定農用地的流轉也已經進入到瞭國土部門的議程。目前，國土部門已形成關於改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規劃城鎮建設用 地范圍以外的經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規定。業內傳一份事關農村土地改革進程的重要文件已下發至河北、遼寧、 吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將於今年8月至9月正式啟動農村集體經營性建設用地使用權流轉。
4、打壓投資投機補充地方稅源，房產稅的大力推進被寄予厚望
對於抑制投資投機需求，通過用一種等量級的政策去代替當前的限購已經基本在業界達成共識，房產稅被寄予厚望。不同於同樣意在打壓投機需求的限 購、二手房交易稅費等，房產稅更溫和，也更細水長流，非常適合作為一項長期稅制在全國推廣。而從中央政府近期頻繁的表態來看，房產稅試點的鋪開已經板上釘 釘。當然，從目前已經試點的兩個城市來看，房產稅抑制投資投機的效果並不明顯，但是鑒於抑制需求對於控制房價而言，本身就是一種指標不治本的輔助性措施， 所以隻要政府不遺餘力地推進供應放量，從而把房價控制在合理的漲幅區間，自然會降低投機性資金進入房地產市場的概率，房產稅作為一項補充性的增加地方稅源 的稅制所起的作用已經足夠。
以促供應為主，以抑需求為輔，本屆政府的調控思路已經逐漸清晰，這種完全不同於前任的調控思路令我們耳目一新，同時也為之振奮。我們看到新一屆 政府在吸取瞭前任的經驗和教訓的基礎上，又一次重拾瞭對房地產頂層設計的系統性構建。毫無疑問，這種轉變將引領中國房地產行業在經歷瞭遍地黃金的十年後走 向未來，我們拭目以待。
結束語
總的來說，我們認為第四季度房地產市場樂觀中隱憂。樂觀的一面是，新一屆領導班子執政理念逐漸發生改變，而市場也延續瞭2012年年底的高漲趨 勢，一二線城市市場全面復蘇，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。但是也有令人擔憂的一面，各地持 續上漲的房價使得全年房價控制目標紛紛告急，部分地方政府正醞釀進一步出臺調控措施以確保房價控制目標的實現。
而從長期來看，房地產市場在經歷瞭創造的十年和迷失的十年之後，進入瞭再創造的新時代：調控逐漸顯現出更多的"去行政化"、市場化，以促進供應為主的調控思路已經清晰，行業的長效機制將逐步確立。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-02/08112438736.shtml
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